3,1 milliards d’euros. C’est, selon la Direction générale des finances publiques, le montant moyen annuel de taxe foncière réglé par les propriétaires-bailleurs en France. Mais tous ne peuvent pas l’imputer sur leur feuille d’impôts. Pour beaucoup, la déduction reste un mirage fiscal, faute de respecter quelques règles précises et, parfois, faute de les connaître.
Décryptage : qui peut réellement déduire la taxe foncière de ses impôts en France ?
La déduction de la taxe foncière n’est pas offerte à l’ensemble des propriétaires. Elle s’adresse aux bailleurs qui relèvent du régime réel d’imposition et qui perçoivent des revenus fonciers issus de leur bien. Ce régime permet d’imputer les charges réellement supportées sur ses revenus locatifs. À l’opposé, le régime micro foncier applique un abattement automatique de 30 %, sans possibilité de lister ses frais réels, et donc sans intégrer la taxe foncière.
Pour les locations nues, le régime réel se révèle particulièrement intéressant, puisqu’il autorise la déduction de toute une série de charges, dont la taxe foncière, à condition qu’elle soit payée par le propriétaire et non refacturée au locataire. La situation change pour la location meublée : dans ce cas, les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec d’autres règles de déduction.
Voici les différents cas de figure à connaître pour savoir si la taxe foncière figure parmi les charges déductibles :
- Location nue au régime réel : la taxe foncière peut être déduite des revenus fonciers déclarés.
- Location nue au micro foncier : un abattement forfaitaire s’applique, donc aucune déduction individualisée de la taxe foncière n’est possible.
- Location meublée : l’imposition se fait selon le régime micro-BIC ou réel BIC, ce qui modifie les règles de déduction.
En France, tout repose sur le choix du régime fiscal et la nature du bail. Les propriétaires qui investissent dans la pierre locative arbitrent entre l’abattement du micro-foncier et la déduction réelle des charges, dont la taxe foncière. Ce choix doit être guidé par une analyse précise du rendement net et des dépenses engagées chaque année.
Quelles conditions faut-il remplir pour bénéficier de la déduction ?
Pour pouvoir imputer la taxe foncière sur vos revenus fonciers, il faut d’abord avoir opté pour le régime réel. Ce mode de déclaration permet de mentionner ligne à ligne les charges effectivement supportées. En revanche, le régime micro foncier applique un forfait de 30 %, sans possibilité de déduire individuellement la taxe foncière. Ce point pèse lourd lors du choix du régime lors de la déclaration annuelle.
Autre critère : le bien doit être loué vide, sans mobilier, et générer des revenus taxés dans la catégorie « revenus fonciers ». Dès qu’on passe à la location meublée, on bascule dans le régime BIC, avec des règles distinctes. Il faut aussi préciser que seule la taxe effectivement payée par le propriétaire est déductible ; la part refacturable au locataire, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, doit être exclue.
Le statut du propriétaire entre également en jeu. Un nu-propriétaire ne peut pas déduire la taxe foncière, sauf s’il est aussi usufruitier et perçoit les loyers. La concordance entre la personne qui paie la taxe, celle qui perçoit les loyers, et celle qui effectue la déclaration doit être respectée.
Pour finir, chaque montant déduit doit pouvoir être justifié. Gardez précieusement vos justificatifs de paiement : ils pourront être exigés en cas de contrôle fiscal. Cette vigilance protège le bailleur d’une remise en cause de la déduction.
Les charges déductibles des revenus fonciers : panorama et précisions sur la taxe foncière
La liste des charges qu’un propriétaire peut imputer sur ses revenus fonciers lorsqu’il relève du régime réel est plus longue qu’on ne le pense. La taxe foncière en fait partie, tout comme d’autres dépenses directement liées à la gestion et à la conservation du bien. Voici un aperçu de ces charges, qui ouvrent la voie à une fiscalité allégée :
- Intérêts d’emprunt : ils concernent l’achat, la rénovation ou la construction du logement loué.
- Dépenses de réparation et d’entretien : à condition que les travaux ne modifient pas la structure ou la destination initiale du bien.
- Frais de gestion : honoraires du syndic, gestion locative, primes d’assurance.
- Taxe foncière : uniquement la part effectivement assumée par le bailleur, hors montant récupérable sur le locataire.
Sous le régime réel, la taxe foncière s’impute chaque année sur les loyers bruts perçus. Attention : la partie correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, refacturable au locataire, doit impérativement être exclue du calcul. Cette distinction est capitale au moment de remplir la déclaration fiscale.
Si les charges dépassent les loyers perçus, le bailleur crée du déficit foncier : jusqu’à 10 700 euros de déficit par an peuvent venir diminuer le revenu global imposable. Les dépenses pour la rénovation énergétique sont aussi concernées, renforçant l’intérêt d’une gestion active de son patrimoine immobilier.
Maximiser ses déductions fiscales : conseils pratiques pour les propriétaires bailleurs
Maîtriser la fiscalité des revenus fonciers demande rigueur et anticipation. Pour tirer le maximum des déductions fiscales, le choix du régime réel s’avère souvent judicieux dès lors que la somme de vos charges annuelles, taxe foncière incluse, dépasse le seuil de 30 % appliqué par le micro-foncier.
La conservation des avis de taxe foncière, factures de travaux et autres justificatifs s’impose : en cas de contrôle, l’administration réclamera la preuve que les montants déclarés ont bien été payés. Lors de la déclaration, pensez à retirer du montant de la taxe foncière la part récupérable sur le locataire, notamment la taxe des ordures ménagères, pour éviter tout litige.
Faire appel à un expert-comptable ou utiliser une plateforme spécialisée constitue un vrai atout. Ces professionnels surveillent pour vous l’évolution des taux de taxe foncière votés en conseil municipal et anticipent l’impact de la fiscalité locale sur votre rendement. Voici quelques réflexes à adopter pour optimiser votre déclaration :
- Privilégiez le régime réel si vos charges sont élevées.
- Tenez à jour un relevé détaillé de toutes vos dépenses déductibles chaque année.
- Gardez un œil sur les décisions de votre commune concernant la fiscalité locale.
L’optimisation fiscale des revenus locatifs ne s’improvise pas : elle demande méthode, veille active et bonne connaissance des règles. À chaque déclaration, c’est votre rentabilité qui se joue, euro après euro. Qui voudrait laisser filer ce levier ?
