Depuis 2019, l’achat d’un bien ancien à rénover dans certaines communes ouvre droit à une réduction d’impôt, à condition de respecter des critères stricts. L’avantage fiscal s’applique uniquement sur des logements situés dans des zones précises, souvent délaissées par le marché immobilier traditionnel. La liste des villes évolue régulièrement, excluant de nombreux territoires pourtant en demande.Des plafonds de loyer et de ressources du locataire limitent l’accès à ce mécanisme, réduisant la portée de la mesure pour certains investisseurs. Le dispositif s’articule autour d’exigences techniques précises concernant la nature et le montant des travaux à réaliser.
Comprendre le dispositif Denormandie : origines et objectifs
Le dispositif Denormandie s’inscrit dans la lignée d’autres mesures en faveur de l’investissement locatif, tout en ajoutant un objectif singulier : agir pour la renaissance des centres-villes anciens, souvent passés au second plan dans la dynamique immobilière récente. Imaginée et portée par Julien Denormandie alors ministre du logement, cette loi mise sur la remise en état de l’habitat dégradé pour redonner de l’élan aux territoires oubliés.
Voté dans le cadre de la loi de finances 2019, ce dispositif reprend le schéma du Pinel tout en l’adaptant à des zones moins cotées. Trois ambitions principales : rénover ce qui doit l’être, hausser la performance énergétique du parc existant, et contrer la vacance qui mine les centres urbains les plus fragiles. Les communes partenaires sont celles engagées dans le programme Action Cœur de Ville ou participant à une opération de revitalisation du territoire (ORT) au sens de la loi ELAN.
Prolongé jusqu’à fin 2027, le Denormandie ne se limite plus aux logements : il inclut désormais certaines copropriétés en difficulté et des projets de requalification urbaine. Pourtant, on le constate, seuls 2 100 foyers environ sont concernés en 2025. Cette sélection accrue limite la portée du dispositif, même si la volonté politique reste de renforcer la cohésion immobilière à l’échelle nationale.
Qui peut bénéficier de la loi Denormandie et dans quelles villes ?
Le dispositif Denormandie s’adresse à tous les propriétaires bailleurs prêts à réhabiliter un logement ancien pour le mettre en location. Individuel, couple ou indivision : peu importe le profil, la règle de base ne varie pas. Il faut prévoir des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût global de l’investissement. Impossible de s’y soustraire : ce seuil conditionne l’accès à l’avantage fiscal.
Le choix de la localisation ne s’improvise pas. Les communes éligibles sont triées sur le volet : centre-ville labellisé Action Cœur de Ville, territoire engagé dans une opération de revitalisation du territoire ou ville marquée par la dégradation de l’habitat privé. En 2024, près de 500 villes, de Chartres à Limoges, de Fontainebleau à de nombreuses cités de la Marne ou de la Seine, sont identifiées sous ce label.
Pour contenir les dérives, plafonds de loyer et limites de ressources sont fixés. Ces barèmes varient selon la zone géographique (A bis, A, B1, B2, C). L’accès au Denormandie dépend donc autant de l’adresse que de la nature du projet locatif et du respect de ces conditions.
La liste des communes évolue, parfois sans préavis. Pour ceux qui souhaitent vérifier si leur projet entre dans le champ, il existe des outils et des documents officiels à consulter pour suivre ces mises à jour. Au dernier pointage, 2 091 foyers seulement se sont lancés sur l’année, preuve que le dispositif reste mesuré et très encadré par les collectivités.
Quels avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers ?
Choisir le dispositif Denormandie, c’est accéder à une réduction d’impôt proportionnelle à la durée pendant laquelle le bien est mis en location. Trois paliers s’affichent : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans de bail locatif. La réduction se calcule sur le prix d’acquisition majoré du montant des travaux, le tout plafonné à 300 000 € par opération. Un coup de pouce qui s’adresse à ceux qui investissent en zone délaissée et misent sur la valorisation dans la durée.
La limite annuelle fixée aux avantages fiscaux (tous dispositifs confondus) reste de 10 000 € maximum. La somme accordée via le Denormandie ne peut jamais faire franchir ce seuil global. Le bailleur peut louer à un membre de sa famille hors de son foyer fiscal.
Autre atout du Denormandie : au-delà des 25 % de travaux réglementaires, la part supplémentaire peut être déduite au titre du déficit foncier. À ce bénéfice s’ajoutent les charges déductibles habituelles : taxe foncière, assurance emprunteur, frais de gestion, ou les assurances sur loyers impayés.
Grâce à ces mécanismes, l’investisseur peut alléger son revenu foncier imposable, renforcer la rentabilité de son projet, et diversifier son patrimoine tout en œuvrant pour la revitalisation d’un quartier.
Points forts et limites du dispositif Denormandie à connaître avant de se lancer
En France, le dispositif Denormandie offre une réponse concrète à la dégradation du parc ancien, surtout dans les centres-villes en perte de vitesse. Il cible des profils prêts à investir dans une rénovation portant sur au minimum un quart du budget global, et requiert de confier le chantier à une entreprise reconnue, idéalement certifiée RGE. Cette contrainte vise à accélérer l’amélioration de la performance énergétique des biens, objectif incontournable pour les communes partenaires.
À l’actif du Denormandie : une réduction d’impôt graduée selon la durée de mise en location, et l’opportunité d’investir dans l’ancien là où la concurrence est moindre : ACV, ORT ou zones dégradées. L’articulation avec d’autres stratégies de gestion patrimoniale, dès lors que les plafonds sont respectés, laisse des marges de souplesse intéressantes.
Limites à intégrer dans la stratégie
Certains points doivent être intégrés en amont de tout projet :
- Le Denormandie n’est pas compatible avec l’achat dans le neuf et vise exclusivement les logements acquis à partir de 2019.
- En cas de revente avant terme ou si le bail ne respecte pas les critères de location, l’État peut réclamer le remboursement de la réduction d’impôt.
- Le nombre d’éligibles demeure faible (2 091 sur 2025), conséquence directe des conditions strictes et du montant des travaux imposés.
- Le dispositif s’inscrit face à d’autres leviers comme Loc’Avantages, le statut LMNP ou la loi Malraux, à adapter selon chaque projet d’investissement.
L’équation Denormandie ne se résume donc pas à cocher quelques cases. Ce sont le choix du bien, l’analyse du marché local et la gestion des coûts qui pèseront vraiment. Chez ceux qui sauront naviguer entre les contraintes, l’immobilier ancien regorge de perspectives à bâtir, ou à réinventer.
