Lorsqu’un marchand de biens signe un compromis de vente, le régime de TVA applicable conditionne directement la rentabilité de l’opération. Une clause mal calibrée peut transformer une marge confortable en déficit net après redressement fiscal. Depuis la mise à jour du BOFiP du 21 décembre 2022, l’administration a durci les conditions d’application de la TVA sur marge, ce qui oblige à repenser la rédaction des avant-contrats.
TVA sur marge ou TVA sur prix total : le critère d’identité juridique du bien
La distinction entre TVA sur marge et TVA sur le prix total repose sur un principe que l’administration fiscale applique désormais avec rigueur : l’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu. Un marchand qui achète un immeuble, le divise en lots puis revend chaque lot séparément ne vend plus le même bien au sens fiscal. La TVA sur marge devient alors inapplicable, et c’est la TVA sur le prix total qui s’impose.
A lire également : Quel budget prévoir pour un achat à Lyon avec Terhexagone-immo.fr ?
Cette lecture stricte, précisée dans les commentaires BOI-TVA-IMM-10-20-10 et BOI-TVA-IMM-10-20-20 mis à jour le 21 décembre 2022, a des conséquences directes sur le compromis. Si le marchand a calculé sa marge en anticipant une TVA réduite et que l’administration requalifie l’opération, le surcoût fiscal absorbe une part significative du bénéfice.
Le problème se pose aussi pour les immeubles ayant fait l’objet de travaux lourds. Quand les travaux rendent le bien « à l’état neuf » au sens de l’article 257 du CGI (majorité des fondations, éléments de structure ou de façades refaits), le bien change de qualification. Il passe d’ancien à neuf, ce qui modifie le régime de TVA applicable à la revente.
A découvrir également : Syndic de copropriété à annemasse : vos questions, nos réponses
Clause d’ajustement du prix en cas de requalification TVA
Face à ce risque, des notaires et fiscalistes recommandent depuis 2023 d’insérer dans les compromis impliquant un marchand de biens une clause de renégociation ou d’ajustement du prix en cas de requalification en TVA sur le prix total. Cette clause vise à répartir le risque fiscal entre le vendeur et le marchand.
Concrètement, la clause prévoit que si l’administration conteste le régime de TVA sur marge retenu lors de la vente, le prix de cession sera recalculé pour intégrer le surcoût. Sans cette stipulation, c’est le marchand qui supporte seul la totalité du rappel de TVA, parfois plusieurs années après la signature de l’acte définitif.
Ce que la clause doit préciser
- Le régime de TVA retenu par les parties et la base légale sur laquelle elles s’appuient (TVA sur marge selon l’article 268 du CGI, ou TVA sur le prix total)
- Le mécanisme de recalcul du prix si l’administration fiscale requalifie le régime applicable, avec indication de la partie qui supporte le différentiel ou d’un partage défini
- Un délai de prescription aligné sur le délai de reprise fiscal, pour que la clause reste opérante aussi longtemps que le risque de contrôle existe
- L’obligation pour chaque partie de transmettre sans délai toute notification de l’administration relative à la TVA sur l’opération
La rédaction de cette clause relève du sur-mesure. Un copier-coller d’un modèle standard ne suffit pas : chaque opération présente un historique foncier, un niveau de travaux et un schéma de division qui lui sont propres.
Clause de coopération fiscale post-vente : anticiper les contrôles DGFIP
Le plan de lutte contre la fraude 2023-2027 de la DGFIP prévoit un ciblage accru des opérations de marchands de biens, avec des croisements de données entre actes notariés, registres fonciers et déclarations de TVA. Les praticiens rapportent depuis 2023 une augmentation nette des contrôles et rappels sur la TVA immobilière pesant sur les marchands de biens.
Ce contexte rend pertinente l’insertion d’une clause de coopération postérieure à la vente dans le compromis. Cette clause engage le vendeur initial à fournir au marchand, en cas de contrôle, les pièces justificatives nécessaires pour établir le régime de TVA retenu : factures de travaux antérieurs, historique des mutations, attestations sur la nature du bien au moment de l’acquisition.
Sans cette obligation contractuelle, un vendeur particulier n’a aucune raison juridique de répondre aux sollicitations du marchand une fois la vente signée. Le marchand se retrouve alors seul face à l’administration, privé des éléments de preuve qui pourraient justifier l’application de la TVA sur marge.
L’engagement de revendre et ses conséquences contractuelles
Le marchand de biens bénéficie de droits de mutation réduits à condition de prendre un engagement de revendre dans un délai déterminé. Si ce délai n’est pas respecté, le complément de droits d’enregistrement devient exigible. Le compromis doit donc mentionner cet engagement et ses implications, y compris pour l’acquéreur final.
Lorsque le marchand revend un bien qualifié de neuf (achevé depuis moins de cinq ans ou rendu à l’état neuf par des travaux), la vente est soumise à la TVA immobilière. L’acquéreur doit en être informé dans le compromis, car la TVA s’ajoute au prix ou est incluse selon la rédaction de la clause prix. Une ambiguïté sur ce point génère des contentieux récurrents entre acquéreurs et marchands.
Clause de substitution et TVA : un point de vigilance sous-estimé
La clause de substitution, fréquente dans les compromis signés par des marchands de biens, permet au signataire initial de se faire remplacer par une autre entité (souvent une SCI ou une société créée pour l’opération). Cette flexibilité a un impact direct sur le régime de TVA.
Si le substituant n’est pas assujetti à la TVA dans les mêmes conditions que le marchand initial, le régime fiscal de la revente peut changer. Le compromis doit donc encadrer la substitution en précisant que le substituant doit être assujetti à la TVA et reprendre les mêmes engagements fiscaux, notamment l’engagement de revendre.
Les retours terrain divergent sur la portée exacte de cette exigence. Certains notaires considèrent qu’une simple mention suffit, d’autres exigent que le substituant soit nommément identifié avant la signature de l’acte authentique, avec production de son numéro de TVA intracommunautaire.
Un compromis de vente impliquant un marchand de biens ne peut pas se contenter des clauses types du droit commun immobilier. Le régime de TVA, l’engagement de revendre et le risque de requalification fiscale imposent une rédaction spécifique, validée par un professionnel qui maîtrise à la fois le droit des obligations et la fiscalité immobilière. Le renforcement des contrôles DGFIP rend cette exigence plus concrète qu’elle ne l’était il y a quelques années.
