Lors de la revente d’un bien immobilier autre que la résidence principale, le calcul de la plus-value imposable repose sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigé. Parmi les corrections possibles, le forfait travaux de 15 % permet de majorer ce prix d’acquisition sans avoir à produire la moindre facture, à condition de remplir certains critères précis.
Forfait travaux de 15 % : mécanisme et condition de détention
Le forfait travaux est une majoration forfaitaire égale à 15 % du prix d’acquisition. Il s’applique uniquement aux immeubles bâtis (maisons, appartements, immeubles de rapport) et non aux terrains nus.
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Pour en bénéficier, le vendeur doit détenir le bien depuis plus de cinq ans à la date de la cession. En dessous de ce seuil, la majoration forfaitaire est exclue : seuls les travaux réellement effectués et justifiés par des factures peuvent venir corriger le prix d’acquisition.
Le point souvent mal compris : ce forfait de 15 % est applicable même si aucun travaux n’a été réalisé sur le bien. Le site des Notaires de France le confirme explicitement. Le vendeur n’a pas à prouver qu’il a engagé des dépenses, la majoration est automatique dès lors que la condition de durée de détention est remplie.
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Forfait travaux ou frais réels : le choix qui change la plus-value
Le vendeur dispose d’une option entre deux méthodes pour majorer son prix d’acquisition au titre des travaux. Ce choix est exclusif : on retient l’une ou l’autre, jamais les deux cumulées.
- Le forfait de 15 % du prix d’acquisition, sans justificatif, applicable après cinq ans de détention.
- Les dépenses de travaux réelles, à condition de fournir les factures correspondantes. Sont admises les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, à l’exclusion des travaux d’entretien et de réparation.
- Les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) bénéficient d’un mécanisme comparable : forfait de 7,5 % du prix d’acquisition ou montant réel justifié.
Le calcul mérite d’être posé avant la signature du compromis. Quand un propriétaire a réalisé une rénovation lourde (surélévation, extension, réfection complète de toiture avec modification de structure), le montant réel des travaux dépasse souvent les 15 % forfaitaires. Retenir le forfait dans ce cas revient à renoncer à une déduction plus avantageuse.
À l’inverse, un bien détenu longtemps sans travaux significatifs tire tout son avantage du forfait. Le forfait est optimal quand les dépenses réelles restent inférieures à 15 % du prix d’achat.
Réintégration des amortissements LMNP : le piège depuis février 2025
L’article 84 de la loi de finances 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a introduit un changement majeur pour les loueurs meublés non professionnels au régime réel. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value à la revente.
Concrètement, un investisseur LMNP qui a amorti son bien pendant plusieurs années voit son prix d’acquisition diminué du montant total des amortissements pratiqués. La plus-value imposable augmente d’autant, ce qui peut représenter un surcoût fiscal considérable à la cession.
Interaction entre forfait travaux et amortissements LMNP
Le forfait de 15 % continue de s’appliquer pour majorer le prix d’acquisition. En revanche, cette majoration ne compense pas toujours la diminution causée par la réintégration des amortissements. Un LMNP ayant amorti un bien pendant dix ou quinze ans accumule un montant d’amortissements qui dépasse largement les 15 % de majoration forfaitaire.
Le forfait travaux ne neutralise plus la plus-value en LMNP comme avant la réforme. Les investisseurs qui comptaient sur ce mécanisme pour limiter l’impôt à la revente doivent revoir leur projection.
Résidences de services exclues de la réintégration
Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD exploitées sous bail commercial sont expressément exclues de ce dispositif de réintégration. Pour ces biens, les amortissements déduits ne viennent pas diminuer le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value. Le forfait travaux y conserve donc toute son efficacité d’origine.
Erreurs fréquentes sur la déclaration de plus-value immobilière
Le notaire calcule et déclare la plus-value pour le compte du vendeur au moment de la vente. L’impôt est prélevé directement sur le prix de cession. Le vendeur n’a aucune démarche autonome à effectuer auprès de l’administration fiscale, mais il doit transmettre les bons éléments au notaire en amont.
- Déclarer l’absence de travaux tout en demandant le forfait de 15 % : ces deux positions sont compatibles. Le forfait ne suppose pas de travaux effectifs. En revanche, cocher « aucun travaux réalisé » dans un formulaire tout en fournissant des factures pour tenter de cumuler les deux méthodes constitue une incohérence que l’administration peut relever.
- Confondre travaux d’amélioration et travaux d’entretien : seuls les premiers majorent le prix d’acquisition en frais réels. Repeindre un appartement ou remplacer un ballon d’eau chaude relève de l’entretien courant, non déductible.
- Oublier d’intégrer les frais d’acquisition : le forfait de 7,5 % pour les frais de notaire se cumule avec le forfait travaux de 15 %. Les deux s’ajoutent au prix d’acquisition et réduisent la base taxable.
Le taux d’imposition de la plus-value reste fixé à 19 % d’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer progressivement, avec une exonération totale d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention et une exonération des prélèvements sociaux après trente ans.
Avant toute cession, comparer le forfait travaux au montant réel des dépenses engagées reste la seule manière de s’assurer que le prix d’acquisition retenu est le plus favorable. Le notaire peut effectuer cette simulation, mais le vendeur gagne à préparer ses factures et son historique d’amortissements le plus tôt possible dans le processus de vente.
